La Cour de cassation a eu l’occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du défaut d’autorisation administrative d’un changement d’affectation d’un local.
Cet arrêt est l’occasion de revenir sur le mécanisme du changement d’affectation et sur sa sanction.
Le changement d’affectation : l’impératif de l’autorisation administrative
Pour rappel, l’affectation est divisée en deux catégories : les locaux à usage d’habitation et les autres.
Le changement d’affectation est réglementé par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
En cas de volonté de changer l’usage des locaux, le bailleur doit solliciter l’autorisation préalable par le maire du lieu de situation de l’immeuble.
Ces autorisations administratives sont exigées dans les communes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
L’objectif de ces textes est de maintenir un nombre de locaux à usage d’habitation important et éviter que la prolifération de locaux commerciaux ou à usage de bureaux.
Sont définis comme des locaux à usage d’habitation « toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ».
Le changement d’affectation peut donner lieu à compensation qui prendra la forme d’une transformation concomitant en habitation de locaux ayant un autre usage. Dans ce cas, l’autorisation administrative qui est provisoire par principe, se rattache au local et non plus à la personne du demandeur. Elle est par conséquent transmissible avec le bien.
Le texte précise que l’affectation d’un local est réputée à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, ce qui se prouve par tous moyens.
C’est justement sur ce fondement que des locataires se sont opposés à leur bailleur afin de remettre en cause l’affectation du local.
L’autorisation préalable s’applique au local mixte d’habitation et professionnel
Sans revenir en détail sur les faits de l’espèce, d’anciens locataires ne libérant pas les locaux à la suite d’un congé contestaient la validité du nouveau bail signé par leur propriétaire, pour défaut d’autorisation administrative préalable au changement de destination.
Ils établissaient que le local avait été affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970.
Le bailleur tentait de s’opposer à cette action en nullité, en énonçant que les baux de locaux mixte d’habitation et professionnel ne sont pas soumis à autorisation administrative préalable.
La Cour de cassation ne rejoint pas le bailleur, et s’attachant à une lecture stricte de l’article L631-7 précité, énonce que :
« Mais attendu que les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d’habitation, retenu, exactement, que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel était indifférente à l’application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l’autorisation d’affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé. »
Peu important la proportion des surfaces respectives consacrées aux différents usages, le changement d’affectation des baux mixtes est également soumise à autorisation préalable.
La Cour de cassation reprend ici la sanction posée depuis longtemps par la jurisprudence, à savoir la nullité absolue du bail commercial conclu en violation des règles encadrant le changement d’affectation (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-03.076).
Il convient par conséquent pour les bailleurs de faire preuve de la plus grande prudence en la matière !