Un rétablissement de l'équilibre contractuel en matière de baux commerciaux

Un rétablissement de l'équilibre contractuel en matière de baux commerciaux

Définition de la clause d'indexation des baux commerciaux La clause d'indexation relative à un bail commercial, dite clause « d'échelle mobile », détermine le montant du loyer en vigueur en fonction d'une norme référentielle préétablie. Le sort de telles

NetPilote création de site internet comité d'entreprise experts en sites dynamiques.

mercredi 29 janvier 2020

Définition de la clause d'indexation des baux commerciaux La clause d'indexation relative à un bail commercial, dite clause « d'échelle mobile »,...

Mercredi 10 février 2016

Définition de la clause d'indexation des baux commerciaux

La clause d'indexation relative à un bail commercial, dite clause « d'échelle mobile », détermine le montant du loyer en vigueur en fonction d'une norme référentielle préétablie.

Le sort de telles clauses est réglé notamment par l'article L.145-39 :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Légalement, la variation du loyer est donc susceptible de se faire à la hausse ou à la baisse selon les changements que connaît l'indice de référence.

Un détournement courant en faveur des bailleurs

Bien que ce mode d'établissement du loyer réponde à un objectif louable, prendre en compte l'évolution du contexte économique afin de permettre un ajustement adéquat du prix du loyer, force est de constater que ce mécanisme avait été quelque peu détourné de sa fonction, plus particulièrement en matière de baux commerciaux.

En effet, alors même que les parties aux baux commerciaux intègrent régulièrement de telles clauses au sein de leurs contrats, la variation du loyer concrètement applicable dans les contrats ne concerne généralement que des mouvements en faveur du bailleur. Le bail commercial prévoit alors que l'évolution du prix du loyer résultant de la variation de l'indice de référence ne peut qu'aller dans le sens d'une augmentation. Autrement dit, même en cas de chute de l'indice choisit, le loyer restera inchangé.

De fait, la possibilité de révision du loyer d'un bail commercial à la baisse est couramment écartée par les stipulations du contrat. Parfois justifiée par le risque d'une baisse drastique et inattendue de l'indice en cause, cette inégalité a plusieurs fois fait l'objet de litiges portés devant les juridictions du fond, sans toutefois qu'un principe clair se dégage.

Bail commercial : définition de la clause d'indexation

Le coup d'arrêt de la Cour de cassation à la seule révision à la hausse du loyer

Or, par un arrêt récent en date du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a donné un coup d'arrêt à cette pratique pourtant devenue habituelle.

En considérant que la clause excluant, « en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps » est entachée de nullité et doit être réputé non écrite, la juridiction suprême a tenu à sonner le glas des clauses unilatérales.

Par cette décision, la Cour de cassation a confirmé l'interprétation de la Cour d'appel de Paris qui, selon elle, « a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation ».

Si la sanction retenue par la Cour de cassation, la nullité, peut paraître sévère et déroger au principe général de la liberté contractuelle, il apparaît nécessaire de rappeler ici que la Cour de cassation se livre ici à un exercice difficile : concilier la volonté des parties et les exigences légales de protection minimale.

En l'espèce, la décision de la Cour de cassation ne favorise le preneur que dans l'optique de ne pas voir bouleverser l'équilibre du bail commercial. L'esprit général de cet arrêt est bien plus d'assurer aux deux parties au bail commercial les mêmes droits et obligations que de pénaliser les bailleurs.

Une alimentation prochaine d'un contentieux complexe

Cet arrêt doit être salué, car il rétablit un équilibre trop souvent perturbé dans le jeu des relations établies en matière de baux commerciaux, aussi bien du côté des bailleurs que de celui des preneurs.

Ainsi, la Haute juridiction ouvre la voie à de potentielles actions en révision du montant des loyers, ce qui implique sans doute le développement prochain de nouveaux contentieux opposant bailleurs et preneurs.

Dans la résolution de ces litiges, la complexité de la législation en vigueur ne doit pas décourager les parties en présence, autant bailleurs que preneurs, à faire valoir leurs droits, si nécessaire au moyen de l'assistance d'un avocat.

LMC Partenaires

En bref !

08/01/2020 + Avocat spécialisé en droit du travail (Yvelines)
Vous recherchez un avocat spécialisé en droit du travail dans les Yvelines, contactez LMC Partenaires à Montigny le Bretonneux pour vous conseiller...
10/12/2019 + Avocats spécialisés en baux commerciaux (Yvelines)
Dans les Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux, des avocats spécialisés en baux commerciaux vous accompagnent pour la rédaction d'un bail commercial...
04/12/2019 + Avocats en Droit Immobilier à Montigny le Bretonneux
Vous recherchez des avocats en Droit Immobilier à Montigny le Bretonneux ? Les avocats du cabinet LMC Partenaires vous assistent et vous...
19/11/2019 + Avocat Droit de la Famille pour tutelle (Yvelines à Montigny-le-Bretonneux)
Vous recherchez un avocat en Droit de la famille pour une tutelle ? Les avocats LMC Partenaires (à Montigny-le-Bretonneux dans les Yvelines) vous...
09/11/2019 + Avocats droit de la famille - Yvelines (Montigny-le-Bretonneux)
Situés dans les Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux, les avocats LMC Partenaires sont spécialisés dans le Droit de la famille qui concerne les règles...
15/04/2015 - Obligation de délivrance du vendeur d’un produit complexe
Le Vendeur d’un produit complexe, en l’espèce une machine-outil, s’est dispensé de la mettre en route. Il a manqué à son obligation...
07/04/2015 - Banque et Finances de l’Entreprise
Ne constitue pas une ouverture de crédit, une simple tolérance de la Banque. Ainsi, une banque qui laisse quelques mois fonctionner le compte de son...
07/04/2015 - Les créances de l’indivision entre époux divorcés naissent au prononcé du divorce
La créance d’un ex-époux au titre de l’occupation d’un immeuble indivis après le divorce par son ex-conjoint nait du fait de cette...
07/04/2015 - Contrats et clause pénale
Une clause d’un contrat de prestations de services qui prévoit qu’en cas de résiliation anticipée, le client doit payer...
29/03/2015 - Responsabilité du dirigeant pour insuffisance d’actif : déclaration de cessation de paiement
Le fait d’oublier d’effectuer une déclaration de cessation des paiements dans le délai légal, est susceptible de constituer une faute de...
29/03/2015 - Est-il licite de sonoriser un local de garde à vue pour obtenir des preuves ?
Au cours d’une mesure de garde à vue, le placement, durant des périodes de repos séparant les auditions, de deux personnes, retenues dans des...
25/03/2015 - Fichier national des interdits de gérer : publication du décret
La loi du 22 mars 2012 (2012-387) à créé le fichier national des interdits de gérer afin de lutter contre les fraudes, de prévenir la commission des...
25/03/2015 - Cautionnement disproportionné : portée de la décharge de la caution
La Cour de Cassation par arrêt de la Chambre Mixte du 2 février 2015 n°13.13.709, précise pour la première fois la portée de l’article L341-4...
18/03/2015 - Droit social
Un juge saisi d'un cumul de demandes d'indemnisation au titre de la discrimination et du harcèlement moral peut condamner l'employeur à verser...
18/03/2015 - Droit social
La Cour de cassation se prononce sur l'articulation de la rupture conventionnelle et du licenciement disciplinaire. Il en résulte les trois principes...
18/03/2015 - Droit social
Si elle résulte d'une simple négligence de l'employeur et non d'un refus de ce dernier, l'absence de visite médicale d'embauche ne justifie pas la...
11/03/2015 - Detournement par un salarié de données professsionnelles et abus de confiance
Un salarié avait capté sans autorisation un très grand nombre de fichiers numériques confidentiels au moyen de 13 clés USB (9824 fichiers) et de...
11/03/2015 - Attention aux clauses abusives dans les contrats de fournisseurs de services de réseaux sociaux
Le 7 novembre 2014, la Commission des Clauses Abusives, a émis une nouvelle recommandation concernant cette fois les contrats de service de...
11/03/2015 - Surendettement et portée de la propriété de la résidence principale
L’état de surendettement ne s’apprécie pas seulement par rapport aux revenus du demandeur, mais également au regard de l’ensemble...
10/03/2015 - Accès aux SMS par l'employeur - Droit social
L'employeur a accès aux SMS écrits ou reçus au moyen d’un téléphone mis à la disposition du salarié pour les besoins de son activité...
Accueil ] [ Le Cabinet ] [ Entreprises ] [ Particuliers ] [ Formations ] [ Honoraires ] [ Nos succès ] [ Actualités ] [ Contact ]
Accueil ]
LMC Partenaires
6 rue Jean-Pierre Timbaud
Immeuble Le Campus
78180 Montigny le Bretonneux
FRANCE
telephone formation IT+33 (0)1 30 21 18 92
contacter formateur par mailmail@lmcpartenaires.fr