Le bail commercial et la restriction de concurrence

Le bail commercial et la restriction de concurrence

Par un arrêt du 26 novembre 2015 (aff. C-345/14, SIA Maxima Latvija), la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE) a eu l'occasion de s'intéresser à la question des liens entre les clauses d'un contrat de bail commercial et la restriction de concurrenc

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vendredi 23 août 2019

Par un arrêt du 26 novembre 2015 (aff. C-345/14, SIA Maxima Latvija), la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE) a eu l'occasion de s'intéresser...

Mercredi 6 avril 2016

Par un arrêt du 26 novembre 2015 (aff. C-345/14, SIA Maxima Latvija), la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE) a eu l'occasion de s'intéresser à la question des liens entre les clauses d'un contrat de bail commercial et la restriction de concurrence qui peut en découler.

 

La réponse de la CJUE à une question préjudicielle

 

Par une décision du 11 juillet 2014, l'Augst?k? tiesa, Cour suprême de la Lettonie, a posé à la CJUE une question préjudicielle. Mais qu'est-ce qu'une question préjudicielle ?

Fondée sur l'article 267 du Traité sur le Fonctionnement de l'Union Européenne (TFUE), une question préjudicielle se définit comme une interrogation soumise par une juridiction d'un Etat-membre de l'Union européenne à la CJUE lorsqu'elle rencontre une difficulté :

  • sur l'interprétation des traités;
  • ou sur la validité et l'interprétation des actes pris par les institutions, organes ou organismes de l'Union.

C'est donc tout simplement une question posée par une juridiction nationale au juge européen lorsqu'elle rencontre une difficulté d'application du droit communautaire. Cette pratique est utile, car une telle question suspend le cours d'une procédure et garantie donc la bonne application des textes européens par les juridictions des Etats membres.

La réponse émise par la CJUE prend la forme d'une décision, comme celle qui nous intéresse en l'espèce.

 

La clause d'un contrat de bail commercial peut-elle avoir « pour objet » une atteinte à la concurrence, ou est-ce simplement « son effet » ?

 

Dans ce cas, les juges lettons s'interrogeaient sur un bail commercial, relatif à des locaux au sein d'un centre commercial, où figurait une clause permettant au preneur de s'opposer à ce que le bailleur accepte de louer d'autres locaux à ses concurrents dans le même centre commercial. Or, le droit de la concurrence est très largement encadré par le droit communautaire.

En effet, distinguant les pratiques restrictives de concurrence par objet et par effet, l'article 101 du TFUE dispose que :

« 1. Sont incompatibles avec le marché intérieur et interdits tous accords entre entreprises, toutes décisions d’associations d’entreprises et toutes pratiques concertées, qui sont susceptibles d’affecter le commerce entre États membres et qui ont pour objet ou pour effet d’empêcher, de restreindre ou de fausser le jeu de la concurrence à l’intérieur du marché intérieur, et notamment ceux qui consistent à:

  1. a) fixer de façon directe ou indirecte les prix d’achat ou de vente ou d’autres conditions de transaction,
  2. b) limiter ou contrôler la production, les débouchés, le développement technique ou les investissements,
  3. c) répartir les marchés ou les sources d’approvisionnement,
  4. d) appliquer, à l’égard de partenaires commerciaux, des conditions inégales à des prestations équivalentes en leur infligeant de ce fait un désavantage dans la concurrence,
  5. e) subordonner la conclusion de contrats à l’acceptation, par les partenaires, de prestations supplémentaires qui, par leur nature ou selon les usages commerciaux, n’ont pas de lien avec l’objet de ces contrats.
  6. Les accords ou décisions interdits en vertu du présent article sont nuls de plein droit.

(...) »

 

En l'espèce, la cour suprême lettone se demandait si la clause contenue dans le bail commercial était une clause restrictive de concurrence par objet, puisqu'elle permettait au locataire d'empêcher l'installation de concurrents potentiels dans le même centre commercial.

Rappelant un principe devenu classique, la CJUE rappelle que le constat d'une restriction de concurrence « par objet » est subordonné à la preuve que l'accord litigieux présente en lui-même un degré de nocivité suffisant, de sorte qu'il n'y ait même pas lieu de considérer les effets de cet accord.

Dans sa réponse, la CJUE ne ferme pas la porte à d'éventuelles solutions futures affirmant qu'une clause contenue dans un bail commercial peut être restrictive de concurrence « par objet ». Néanmoins, les juges européens considèrent que le degré de nocivité sur la concurrence n'est ici pas suffisamment établi pour qualifier ainsi la clause litigieuse, affirmant clairement que :

« la seule circonstance qu'un contrat de bail commercial portant sur la location d'une grande surface située dans un centre commercial contient une clause octroyant au preneur le droit de s'opposer à la location par le bailleur, dans ce centre, d'espaces commerciaux à d'autres locataires n'implique pas que ce contrat a pour objet de restreindre la concurrence »

 

Logiquement, la CJUE s'intéresse ensuite à la question de savoir si la clause problématique est susceptible d'avoir « pour effet » une distorsion de la concurrence, ce qui passe par une analyse du contexte économique et juridique. Après avoir étudié ce dernier, la CJUE considère que le bail commercial en cause peut effectivement avoir « pour effet » de restreindre la concurrence dans le secteur concerné, c'est-à-dire le marché local du commerce de détail alimentaire.

Sur la forme, cette décision témoigne de l'intérêt des questions préjudicielles, véritable opportunité pour les juridictions nationales à qui la CJUE fait toujours une réponse claire et précise. Sur le fond, cet arrêt rappelle la distinction entre les distorsions de concurrence « par objet » ou « effet », mettant en lumière l'importance du critère du degré de nocivité.

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