VEFA : Le contrat de réservation est-il obligatoire ?

VEFA : Le contrat de réservation est-il obligatoire ?

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir sur la relation existant au sein des contrats conclus lors d'opérations de promotion immobilière de lots v

NetPilote création de site internet comité d'entreprise experts en sites dynamiques.

vendredi 18 octobre 2019

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir...

Lundi 5 juin 2017

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir sur la relation existant au sein des contrats conclus lors d'opérations de promotion immobilière de lots vendus en l'état futur d'achèvement. : le contrat de réservation et l'acte authentique de vente.

La vente en l'état futur d'achèvement : un contrat aux multiples facettes

Il est possible d'acquérir des immeubles qui ne sont pas encore construits. Dans le cas de la vente d'immeuble à construire, le vendeur s'engage à construire l'immeuble dans un délai fixé et aux conditions déterminées par un contrat.

Ce contrat d'immeuble à construire prend la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement. L'acquéreur des lots est immédiatement propriétaire du sol et deviendra propriétaire de l'immeuble progressivement, à chaque étape de la construction.

La vente en l'état futur d'achèvement est formalisée par la conclusion d'un acte de vente notarié.

Ce contrat de vente doit contenir un certains nombres de mentions obligatoires particulières, énoncées à l'article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation :

  • La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
  • Son prix et ses modalités de paiement. Le contrat doit également préciser si le prix est révisable et le cas échéant les modalités de révision ;
  • Le délai de livraison ;
  • Le cas échéant, une attestation de garantie financière est annexée au contrat ;
  • Doivent y être annexés un document reprenant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble et le règlement de copropriété.

Le contrat de vente est très souvent précédé d'un avant-contrat, le contrat de réservation. Ce contrat est encadré par l'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation qui précise :

"La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble."

L'article prévoit notamment un ensemble de mentions obligatoires.

La Cour de cassation est ici venue rappeler que le contrat préliminaire n'est pas obligatoire, et en a tiré toutes les conséquences quant à la validité du contrat de vente.

Le contrat de réservation : un préliminaire non indispensable

Dans cette affaire, un couple avait conclu un contrat de réservation de plusieurs lots d'un immeuble après avoir été démarchés à leur domicile.

Ils avaient par la suite acquis ces lots réservés, en l'état futur d'achèvement, par acte authentique notarié.

En raison du contexte de signature de l'avant-contrat, un démarchage à leur domicile, le couple avait assigné la société qui les avait démarchés et celle, distincte, à qui ils avaient acquis les futurs logements, en annulation des deux contrats successifs et en indemnisation de leur préjudice.

La Cour d'appel d'ANGERS avait annulé le contrat de réservation mais refusé d'annuler l'acte authentique de vente.

Le couple de malheureux acquéreurs avait formé un pourvoi devant la Cour de cassation, rejetant le raisonnement tenu par la Cour d'appel qui avait énoncé que l'annulation du contrat de réservation conclu en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement était sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente dressé par la suite.

Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs affirmaient que le contrat de réservation et l'acte authentique de vente étaient indissociables. De ce fait, la nullité de l'un, pour manquement dans cette affaire aux règles protectrices du droit de la consommation, avait nécessairement un impact sur la validité de l'autre. Ce raisonnement n'est pas sans rappeler celui tenu dans le cadre des contrats interdépendants, récemment consacrés au sein du Code civil par le biais de la réforme du droit des obligations.

De leur côté, les deux sociétés à l'origine de l'opération avaient formé un pouvoir incident, ce qui signifie qu'ils avaient également formé un recours à la suite du pourvoi du couple d'acquéreurs. Elles soutenaient qu'en signant l'acte authentique de vente, les époux avaient renoncés à solliciter la nullité du contrat de réservation. Pour des raisons de procédure, le moyen était nouveau et non formé en phase d'appel, cet argument intéressant n'a pas été examiné par la Cour de cassation.

Cette dernière s'est par ailleurs calquée sur le raisonnement tenu par la Cour d'appel, en n'approuvant pas les arguments exposés par le couple d'acquéreurs.

Rejetant le pourvoi, la Cour de cassation a en effet approuvé la Cour d'appel en énonçant :

"Mais attendu qu'ayant retenu que le contrat préliminaire de réservation, dont elle a prononcé la nullité, était facultatif, la cour d'appel en a exactement déduit que cette nullité était sans incidence sur la validité de l'acte de vente".

Le contrat de réservation n'est donc que facultatif, et si la plus grande attention doit lui être accordée lors de sa conclusion, il convient d'attirer l'attention des futurs acquéreurs sur le fait qu'une signature par la suite d'un acte authentique de vente validera l'opération globale. D'où l'intérêt d'une très grande prudence en cas de démarchage par des sociétés de promotions immobilières.

LMC Partenaires

En bref !

11/10/2019 + Comment annuler un testament fait chez le notaire ?
Lors d'une succession, on distingue les testaments authentiques (devant le notaire) des testaments olographes. Comment annuler un testament fait chez...
02/10/2019 + Avocat en Droit du travail à Montigny le Bretonneux
Les relations entre les employeurs et les salariés, encadrées par un contrat de travail posent de nombreux problèmes. Des avocats en Droit du...
23/09/2019 + Egalité professionnelle femmes - hommes : obligations des entreprises
Egalité professionnelle femmes - hommes et obligations des entreprises. Venez échanger sur la loi et ses enjeux le jeudi 03/10/2019
28/07/2019 + Succession entre époux : avocats spécialisés en Droit des successions à Montigny
Les Avocats spécialisés en droit des successions de LMC Partenaires à Montigny vous conseilleront sur la succession entre époux et vous...
23/07/2019 + Le barème d'indemnisation validé par la Cour
Avis de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 17 juillet 2019. La mesure phare de la réforme du droit du travail, le barème d'indemnisation...
09/05/2017 - Gestation pour autrui : la volonté de l'Etat supérieure à l'intérêt de l'enfant
La Grande Chambre de la Cour Européenne des Droits de l'Homme vient d'annuler par un arrêt du 24 janvier 2017 (CEDH, Gr. Ch., 24 janvier 2017,...
04/05/2017 - Transsexualisme : la simplification du changement de sexe
La loi dite de modernisation de la justice du XXIème siècle du 18 novembre 2016 n°2016-1547, a apporté une modification majeure  pour les personnes...
03/05/2017 - Retour sur la réforme de la prescription en matière pénale
La loi n°2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale a été promulguée à la suite de longs débats et navettes...
14/04/2017 - Les robots et le droit : vers la consécration juridique (épisode II)
Dans le premier épisode de cette courte série dédiée à la révolution numérique, nous avions évoqué l'impact des technologies de l'information sur la...
13/04/2017 - Le Droit et les robots : à l'heure de la révolution numérique (épisode I)
Blockchain, legal techs, big and open data... autant de termes qui constituent désormais une nouvelle langue étrangère dont les professionnels du...
07/04/2017 - La vie numérique après la mort
Facebook, Twitter, Instagram, banque en ligne, correspondance par mail, espaces clients... notre vie se déroule désormais en grande partie sur...
06/04/2017 - La cession de parts sociales n'emporte pas cession du compte-courant d'associés
Le compte-courant d'associés ne constitue pas un accessoire des parts sociales ou actions. C'est ce qu'est venue rappeler la Cour de cassation, dans...
30/03/2017 - Bail d'habitation et prescription
Par un arrêt rendu le 26 janvier 2017 (Civ. 3ème, 26 janvier 2017, n°15-27.580), la Cour de cassation est venue affirmer sa position selon laquelle...
24/03/2017 - Alerte à la clause : la garantie du passif en présence d'un cessionnaire peu diligent
La chambre commerciale de la Cour de cassation est venue rappeler le 25 janvier 2017 (Com. 25 janvier 2017, n°15-17.137 et 15-18.246) une solution de...
20/03/2017 - La Cour de Justice de l'Union Européenne lève le voile
  Sur un sujet aussi sensible que le port du voile ou de tout signe religieux en entreprise, une cohérence des différentes jurisprudences était...
17/03/2017 - La clause Molière : légale ou discriminatoire?
La clause dite “Molière” qui défraye la chronique depuis quelques temps, vise à imposer le français sur les chantiers publics afin de...
27/02/2017 - Le préjudice d'angoisse de mort imminente est-il indemnisable ?
La chambre criminelle de la Cour de cassation a le 27 septembre 2016 (n° de pourvoi : 15-83.309), dans un arrêt à tiroirs, précisé le concept de...
21/02/2017 - Cadres heures supplémentaires : vers une preuve impossible
Si la plupart des Cadres se voient aujourd'hui appliquer des clauses des forfaits jours, il n'est pas rare que la validité de ces clauses soit...
20/02/2017 - Agression par un mineur, la responsabilité civile du mineur est-elle engagée ?
La Cour de cassation est venue rappeler le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-25.465) le principe depuis longtemps acquis selon lequel la minorité de...
13/02/2017 - Détective privé et droit au respect à la vie privée
Les litiges en droit de la famille ou des assurances, pour ne citer qu'eux, sont régulièrement l'occasion d'une confrontation entre deux droits...
Accueil ] [ Le Cabinet ] [ Entreprises ] [ Particuliers ] [ Formations ] [ Honoraires ] [ Nos succès ] [ Actualités ] [ Contact ]
Accueil ]
LMC Partenaires
6 rue Jean-Pierre Timbaud
Immeuble Le Campus
78180 Montigny le Bretonneux
FRANCE
telephone formation IT+33 (0)1 30 21 18 92
contacter formateur par mailmail@lmcpartenaires.fr