VEFA : Le contrat de réservation est-il obligatoire ?

VEFA : Le contrat de réservation est-il obligatoire ?

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir sur la relation existant au sein des contrats conclus lors d'opérations de promotion immobilière de lots v

NetPilote création de site internet comité d'entreprise experts en sites dynamiques.

lundi 18 mars 2019

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir...

Lundi 5 juin 2017

Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2017 (Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-15.519) est l'occasion de revenir sur la relation existant au sein des contrats conclus lors d'opérations de promotion immobilière de lots vendus en l'état futur d'achèvement. : le contrat de réservation et l'acte authentique de vente.

La vente en l'état futur d'achèvement : un contrat aux multiples facettes

Il est possible d'acquérir des immeubles qui ne sont pas encore construits. Dans le cas de la vente d'immeuble à construire, le vendeur s'engage à construire l'immeuble dans un délai fixé et aux conditions déterminées par un contrat.

Ce contrat d'immeuble à construire prend la forme d'une vente en l'état futur d'achèvement. L'acquéreur des lots est immédiatement propriétaire du sol et deviendra propriétaire de l'immeuble progressivement, à chaque étape de la construction.

La vente en l'état futur d'achèvement est formalisée par la conclusion d'un acte de vente notarié.

Ce contrat de vente doit contenir un certains nombres de mentions obligatoires particulières, énoncées à l'article L261-11 du Code de la construction et de l'habitation :

  • La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
  • Son prix et ses modalités de paiement. Le contrat doit également préciser si le prix est révisable et le cas échéant les modalités de révision ;
  • Le délai de livraison ;
  • Le cas échéant, une attestation de garantie financière est annexée au contrat ;
  • Doivent y être annexés un document reprenant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble et le règlement de copropriété.

Le contrat de vente est très souvent précédé d'un avant-contrat, le contrat de réservation. Ce contrat est encadré par l'article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation qui précise :

"La vente prévue à l’article L. 261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble."

L'article prévoit notamment un ensemble de mentions obligatoires.

La Cour de cassation est ici venue rappeler que le contrat préliminaire n'est pas obligatoire, et en a tiré toutes les conséquences quant à la validité du contrat de vente.

Le contrat de réservation : un préliminaire non indispensable

Dans cette affaire, un couple avait conclu un contrat de réservation de plusieurs lots d'un immeuble après avoir été démarchés à leur domicile.

Ils avaient par la suite acquis ces lots réservés, en l'état futur d'achèvement, par acte authentique notarié.

En raison du contexte de signature de l'avant-contrat, un démarchage à leur domicile, le couple avait assigné la société qui les avait démarchés et celle, distincte, à qui ils avaient acquis les futurs logements, en annulation des deux contrats successifs et en indemnisation de leur préjudice.

La Cour d'appel d'ANGERS avait annulé le contrat de réservation mais refusé d'annuler l'acte authentique de vente.

Le couple de malheureux acquéreurs avait formé un pourvoi devant la Cour de cassation, rejetant le raisonnement tenu par la Cour d'appel qui avait énoncé que l'annulation du contrat de réservation conclu en vue d'une vente en l'état futur d'achèvement était sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente dressé par la suite.

Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs affirmaient que le contrat de réservation et l'acte authentique de vente étaient indissociables. De ce fait, la nullité de l'un, pour manquement dans cette affaire aux règles protectrices du droit de la consommation, avait nécessairement un impact sur la validité de l'autre. Ce raisonnement n'est pas sans rappeler celui tenu dans le cadre des contrats interdépendants, récemment consacrés au sein du Code civil par le biais de la réforme du droit des obligations.

De leur côté, les deux sociétés à l'origine de l'opération avaient formé un pouvoir incident, ce qui signifie qu'ils avaient également formé un recours à la suite du pourvoi du couple d'acquéreurs. Elles soutenaient qu'en signant l'acte authentique de vente, les époux avaient renoncés à solliciter la nullité du contrat de réservation. Pour des raisons de procédure, le moyen était nouveau et non formé en phase d'appel, cet argument intéressant n'a pas été examiné par la Cour de cassation.

Cette dernière s'est par ailleurs calquée sur le raisonnement tenu par la Cour d'appel, en n'approuvant pas les arguments exposés par le couple d'acquéreurs.

Rejetant le pourvoi, la Cour de cassation a en effet approuvé la Cour d'appel en énonçant :

"Mais attendu qu'ayant retenu que le contrat préliminaire de réservation, dont elle a prononcé la nullité, était facultatif, la cour d'appel en a exactement déduit que cette nullité était sans incidence sur la validité de l'acte de vente".

Le contrat de réservation n'est donc que facultatif, et si la plus grande attention doit lui être accordée lors de sa conclusion, il convient d'attirer l'attention des futurs acquéreurs sur le fait qu'une signature par la suite d'un acte authentique de vente validera l'opération globale. D'où l'intérêt d'une très grande prudence en cas de démarchage par des sociétés de promotions immobilières.

LMC Partenaires

En bref !

18/03/2019 + Voitures de fonction : quelles sont les règles en matière de droit pénal ?
L'utilisation d'un véhicule de service ou de voitures de fonction est soumise à plusieurs règles. Une question sur le droit pénal des affaires et du...
13/03/2019 + Intérêts économiques du monde du cinéma contre présomption d’innocence : le libéralisme gagne
« Grace à Dieu », le nouveau long-métrage de François Ozon qui s’intéresse au silence qui entoure les actes pédophiles dans l’Eglise catholique est...
07/03/2019 + Les conditions du licenciement pour faute grave lors d’un arrêt pour accident du travail
Le salarié est protégé en cas de maladie professionnelle ou d’accident du travail qui ne permettent pas le licenciement sauf si l’employeur justifie...
02/03/2019 + Voiture de société ou de fonction, tout n’est pas permis !
L’utilisation d’un véhicule de fonction ou d’un véhicule de société pour effectuer des prestations de covoiturage comporte des risques, notamment...
26/02/2019 + Excès de vitesse par l’utilisation du véhicule de fonction : les dirigeants d'entreprise sont prévenus
La Cour de Cassation attire désormais l’attention des responsables d’entreprise sur les conséquences d'une non dénonciation des infractions d’excès...
15/06/2015 - Droit du travail
Lorsqu'un salarié est victime de harcèlement moral ou sexuel au travail, ce manquement de l'employeur à son obligation de sécurité de résultat...
15/06/2015 - Conduite sous stupéfiant
Droits du conducteur sou Un conducteur fait l’objet d’un dépistage de produits stupéfiants qui se révèle positif. Il est en droit de...
14/06/2015 - Choix d’un tee-shirt et Apologie au crime
  Choisir le motif d’un tee-shirt sans commettre un crime  Offrir un tee-shirt à un enfant de moins de 8 ans, portant la mention “Je...
14/06/2015 - Conduite sous stupéfiants
Droits du conducteur sous emprise de stupéfiants Un conducteur fait l’objet d’un dépistage de produits stupéfiants se révélant positifs....
14/06/2015 - Contestation de l’amende majorée
L’amende majorée. La contestation d’une amende majorée doit être accompagnée de l’avis d’amende forfaitaire majorée...
03/06/2015 - Le risque de requalification du contrat de mission d’un auto-entrepreneur
La relation entre un auto-entrepreneur et une société, par laquelle, cette dernière confie une mission à caractère commercial au premier, peut...
02/06/2015 - Cabinet d’Avocats de Montigny le Bretonneux (78180)
Cabinet d'Avocats à Montigny-le-Bretonneux Le Cabinet LMC Partenaires, cabinet d’avocats de Montigny le Bretonneux a été crée en 1994 et s'est...
02/06/2015 - Avocats Versailles (Yvelines)
Cabinet d’avocats Versailles (78000) Le Cabinet LMC Partenaires est un cabinet d’avocats Versailles. Le cabinet a été crée en 1994 et...
27/05/2015 - Devoir de vigilance des entreprises à l’égard des fournisseurs étrangers
Une proposition de loi, adoptée le 30 mars 2015 par l’Assemblée nationale (Texte 501), souhaite imposer aux entreprises d’une certaine...
01/05/2015 - Contribution aux charges du mariage (clause) : achat du domicile conjugal
Par une clause dans leur contrat de mariage, les époux avaient convenus que chacun d’entre eux serait réputé s’être acquitté jour par...
01/05/2015 - Le projet de réforme du droit des contrats : révolution juridique ?
La consultation sur la réforme du droits des contrats prend fin le 30 avril 2015. Une petite révolution juridique discrète mais fondamentale est...
24/04/2015 - Droit social
Il est possible de signer une convention de rupture avec une salariée en congé de maternité (Cass.Soc 25-03-2015 n°14-10149)
24/04/2015 - Droit social
3 arrêts importants sur l’articulation entre rupture conventionnelle et licenciement disciplinaire: un licenciement peut être rétracté par la...
24/04/2015 - Droit social
Prise d’acte et résiliation judiciaire: si elle résulte d'une simple négligence de l'employeur et non d'un refus de ce dernier, l'absence de...
24/04/2015 - Droit social
Un salarié avait capté sans autorisation un très grand nombre de fichiers numériques confidentiels au moyen de 13 clés USB (9824 fichiers) et de...
Accueil ] Le Cabinet ] Entreprises ] Particuliers ] Formations ] Honoraires ] Nos succès ] Actualités ] Contact ]

Accueil ]
LMC Partenaires
6 rue Jean-Pierre Timbaud
Immeuble Le Campus
78180 Montigny le Bretonneux
FRANCE
telephone formation IT+33 (0)1 30 21 18 92
contacter formateur par mailmail@lmcpartenaires.fr