Défaut d'autorisation de changement d'affectation d'un bail : nullité !

Défaut d'autorisation de changement d'affectation d'un bail : nullité !

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du défaut d'autorisation administrative d'un changement d'affectation d'un local. Cet arrêt est l'occasion de

NetPilote création de site internet comité d'entreprise experts en sites dynamiques.

mardi 2 juin 2020

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du...

Jeudi 5 octobre 2017

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du défaut d'autorisation administrative d'un changement d'affectation d'un local.

Cet arrêt est l'occasion de revenir sur le mécanisme du changement d'affectation et sur sa sanction.

Le changement d'affectation : l'impératif de l'autorisation administrative

Pour rappel, l'affectation est divisée en deux catégories : les locaux à usage d'habitation et les autres.

Le changement d'affectation est réglementé par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

En cas de volonté de changer l'usage des locaux, le bailleur doit solliciter l'autorisation préalable par le maire du lieu de situation de l'immeuble.

Ces autorisations administratives sont exigées dans les communes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L'objectif de ces textes est de maintenir un nombre de locaux à usage d'habitation important et éviter que la prolifération de locaux commerciaux ou à usage de bureaux.

Sont définis comme des locaux à usage d'habitation "toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1".

Le changement d'affectation peut donner lieu à compensation qui prendra la forme d'une transformation concomitant en habitation de locaux ayant un autre usage. Dans ce cas, l'autorisation administrative qui est provisoire par principe, se rattache au local et non plus à la personne du demandeur. Elle est par conséquent transmissible avec le bien.

Le texte précise que l'affectation d'un local est réputée à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, ce qui se prouve par tous moyens.

C'est justement sur ce fondement que des locataires se sont opposés à leur bailleur afin de remettre en cause l'affectation du local.

L'autorisation préalable s'applique au local mixte d'habitation et professionnel

Sans revenir en détail sur les faits de l'espèce, d'anciens locataires ne libérant pas les locaux à la suite d'un congé contestaient la validité du nouveau bail signé par leur propriétaire, pour défaut d'autorisation administrative préalable au changement de destination.

Ils établissaient que le local avait été affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970.

Le bailleur tentait de s'opposer à cette action en nullité, en énonçant que les baux de locaux mixte d'habitation et professionnel ne sont pas soumis à autorisation administrative préalable.

La Cour de cassation ne rejoint pas le bailleur, et s'attachant à une lecture stricte de l'article L631-7 précité, énonce que :

"Mais attendu que les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation, retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé."

Peu important la proportion des surfaces respectives consacrées aux différents usages, le changement d'affectation des baux mixtes est également soumise à autorisation préalable.

La Cour de cassation reprend ici la sanction posée depuis longtemps par la jurisprudence, à savoir la nullité absolue du bail commercial conclu en violation des règles encadrant le changement d'affectation (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-03.076).

Il convient par conséquent pour les bailleurs de faire preuve de la plus grande prudence en la matière !

LMC Partenaires

En bref !

14/05/2020 + Collecte de données personnelles par les employeurs rappels de la CNIL
Dans la perspective du déconfinement suite à la crise sanitaire de coronavirus COVID-19, la CNIL rappelle quelques principes concernant la collecte...
11/05/2020 + Contrat de travail les impacts des mesures COVID-19
Les avocats du cabinet LMC Partenaires vous expliquent les impacts des dernières mesures liés à la crise sanitaire du coronavirus COVID-19, sur le...
06/05/2020 + Avocat Montigny-le-Bretonneux 78 – LMC Partenaires
Entreprises ou particuliers, vous recherchez un avocat à Montigny-le-Bretonneux commune de la ville nouvelle de Saint-Quentin-en-Yvelines, spécialisé...
05/05/2020 + Aides aux indépendants ou auto-entrepreneurs et COVID-19
Vous êtes indépendant ou auto-entrepreneur et votre activité est affectée par la crise sanitaire liée au coronavirus COVID-19. Des mesures ont été...
04/05/2020 + Voyages annulés en raison du COVID-19 quelles mesures ?
Une ordonnance s'applique aux voyages annulés en raison du COVID-19 dès lors que la résolution du contrat a été notifiée par l'organisateur du voyage...
23/01/2017 - Dépistage de drogue et test salivaire dans le milieu professionnel
La jurisprudence a validé d'ores et déjà le fait qu'un employeur puisse procéder à un contrôle d'alcoolémie sur un salarié en activité...
13/12/2016 - Arrêt de l’exécution provisoire d’une décision
Il est tellement difficile d’obtenir de nos juges l’arrêt de l’exécution provisoire d’une décision, qu’il est apparu nécessaire de communiquer sur...
12/12/2016 - Faux et usage de faux à l’occasion de la cession de titres d’une société ?
Une adversaire contestait avoir apposé sa signature sur des ordres de mouvements de titres d’une société, remettant ainsi en cause la cession de ses...
11/12/2016 - Mise en œuvre des garanties d’actif et de passif suite à la cession d’une Entreprise
Dans deux arrêts rendus respectivement par les Cours d’Appel de Versailles et Paris, nous avons gagné dans des affaires dans lesquelles était remis...
10/12/2016 - Partage successoral
Par jugement rendu le 31 mai 2016 le TGI de VERSAILLES, a décidé de faire application de deux testaments olographes et authentiques dans le cadre...
28/07/2016 - Précisions sur l'obligation de reclassement des salariés inaptes
Par un arrêt du 31 mars 2016 publié au bulletin (n° de pourvoi 14-28314), la chambre sociale de la Cour de cassation est venue préciser les modalités...
25/07/2016 - L'impact de l' économie collaborative sur le droit du travail !
Si bon nombre de juristes pensaient que la reconnaissance par la chambre sociale de la qualité de «salarié» aux participants d’une émission de...
21/07/2016 - Définition du compte personnel de prévention de la pénibilité
Institué par la loi n° 2014-40 du 20 janvier 2014 garantissant l’avenir et la justice du système de retraites, le compte personnel de...
19/07/2016 - Le délit d'entrave redéfini par la loi MACRON
L'Article 262 de la loi MACRON du 6 Aout 2015 amoindrit le risque d'emprisonnement pour le délit d'entrave aux institutions représentatives du...
15/07/2016 - Loi Macron : la nouvelle justice prud'homale est arrivée et entre en vigueur le 1er août 2016
La loi n°2015-990 du 6 août 2015 (dite Loi MACRON) et le décret n°2016-660 du 20 mai 2016 ont réformé de manière profonde la justice prud'homale. En...
23/06/2016 - La haute protection rattachée aux marques de renommée
Par un arrêt du 12 avril 2016 (n°14-29414), la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue rappeler la protection particulière dont...
20/06/2016 - Divorce par consentement mutuel sans juge : une bonne idée ?
Le divorce des chiffres qui marquent.   Tel est apparemment le constat de Jean-Jacques Urvoas, qui se plaît visiblement à rappeler que, en 2014,...
15/06/2016 - Le statut d'hébergeur de Google et son service AdWords consolidé
Les dispositions légales relatives au régime de responsabilité des hébergeurs en ligne constituent un terreau relativement fertile de contentieux en...
13/06/2016 - Préjudice écologique, indemnisation en cas de faute caractérisée
Par un arrêt du 22 mars 2016 (n°13-87.650), la chambre criminelle de la Cour de cassation a précisé les modalités d'indemnisation d'un préjudice de...
09/06/2016 - Procès du dentiste de Château-Chinon : explications de l'affaire
Ce mardi 8 mars 2016 s'est ouvert le procès de Jacobus Marinus Van Nierop devant le tribunal correctionnel de Nevers. Surnommé le dentiste de...
COVID-19 ]
Accueil ] [ Le Cabinet ] [ Entreprises ] [ Particuliers ] [ Formations ] [ Honoraires ] [ Nos succès ] [ Actualités ] [ Contact ]
Accueil ]
LMC Partenaires
6 rue Jean-Pierre Timbaud
Immeuble Le Campus
78180 Montigny le Bretonneux
FRANCE
telephone formation IT+33 (0)1 30 21 18 92
contacter formateur par mailmail@lmcpartenaires.fr