Défaut d'autorisation de changement d'affectation d'un bail : nullité !

Défaut d'autorisation de changement d'affectation d'un bail : nullité !

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du défaut d'autorisation administrative d'un changement d'affectation d'un local. Cet arrêt est l'occasion de

NetPilote création de site internet comité d'entreprise experts en sites dynamiques.

lundi 18 février 2019

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du...

Jeudi 5 octobre 2017

La Cour de cassation a eu l'occasion de revenir dans un arrêt rendu le 22 juin 2017 (Civ. 3ème, 322 juin 2017, n°16-17.946) sur les conséquences du défaut d'autorisation administrative d'un changement d'affectation d'un local.

Cet arrêt est l'occasion de revenir sur le mécanisme du changement d'affectation et sur sa sanction.

Le changement d'affectation : l'impératif de l'autorisation administrative

Pour rappel, l'affectation est divisée en deux catégories : les locaux à usage d'habitation et les autres.

Le changement d'affectation est réglementé par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

En cas de volonté de changer l'usage des locaux, le bailleur doit solliciter l'autorisation préalable par le maire du lieu de situation de l'immeuble.

Ces autorisations administratives sont exigées dans les communes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L'objectif de ces textes est de maintenir un nombre de locaux à usage d'habitation important et éviter que la prolifération de locaux commerciaux ou à usage de bureaux.

Sont définis comme des locaux à usage d'habitation "toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1".

Le changement d'affectation peut donner lieu à compensation qui prendra la forme d'une transformation concomitant en habitation de locaux ayant un autre usage. Dans ce cas, l'autorisation administrative qui est provisoire par principe, se rattache au local et non plus à la personne du demandeur. Elle est par conséquent transmissible avec le bien.

Le texte précise que l'affectation d'un local est réputée à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, ce qui se prouve par tous moyens.

C'est justement sur ce fondement que des locataires se sont opposés à leur bailleur afin de remettre en cause l'affectation du local.

L'autorisation préalable s'applique au local mixte d'habitation et professionnel

Sans revenir en détail sur les faits de l'espèce, d'anciens locataires ne libérant pas les locaux à la suite d'un congé contestaient la validité du nouveau bail signé par leur propriétaire, pour défaut d'autorisation administrative préalable au changement de destination.

Ils établissaient que le local avait été affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970.

Le bailleur tentait de s'opposer à cette action en nullité, en énonçant que les baux de locaux mixte d'habitation et professionnel ne sont pas soumis à autorisation administrative préalable.

La Cour de cassation ne rejoint pas le bailleur, et s'attachant à une lecture stricte de l'article L631-7 précité, énonce que :

"Mais attendu que les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation, retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé."

Peu important la proportion des surfaces respectives consacrées aux différents usages, le changement d'affectation des baux mixtes est également soumise à autorisation préalable.

La Cour de cassation reprend ici la sanction posée depuis longtemps par la jurisprudence, à savoir la nullité absolue du bail commercial conclu en violation des règles encadrant le changement d'affectation (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n°01-03.076).

Il convient par conséquent pour les bailleurs de faire preuve de la plus grande prudence en la matière !

LMC Partenaires

En bref !

16/02/2019 + Droit de rétractation entre professionnels : une décision bienvenue pour les petits entrepreneurs.
La cour de cassation vient de rendre un arret portant sur la délimitation des règles relatives aux contrats hors établissements.
12/02/2019 + Une justice plus fluide, lisible et efficace grâce à la transformation numérique
En 2022 la totalité des démarches administratives seront numérisées. Pour atteindre cet objectif le ministère de la justice s'est engagé dans une...
07/02/2019 + Les après-midis social du MEDEF Yvelines
Les actualités sociales jurisprudentielles présentées aux après-midis du MEDEF par les avocats de LMC Partenaires
30/11/2018 + Requalification en contrat de travail pour un coursier auto-entrepreneur
La Cour de Cassation vient de rendre le 28 novembre 2018 (17-20.079), un premier arrêt relatif à une demande de requalification d'un contrat...
14/11/2018 + Absentéisme au travail : LMC partenaires vous invite à débattre!
"Comment limiter l'absentéisme dans vos entreprises ? » Voici la question autour de laquelle LMC Partenaires va débattre durant un petit déjeuner...
06/02/2015 - Clauses particulière du contrat de travail
Pas de contrepartie financière à une clause de confidentialité : c’est une prolongation de l’obligation de loyauté à…
06/02/2015 - Période d’essai
Le fait de poursuivre l’exécution du préavis de rupture de la période d’essai après la fin de cette…
06/02/2015 - Comportement du salarié
Un salarié qui se montre violent lors d’un voyage d’agrément organisé par l’employeur peut être sanctionné, ce voyage se rattachant...
06/02/2015 - Différences de traitement – Discrimination
Les qualités professionnelles ne justifient une différence de salaire à l’embauche, l’employeur n’ayant pu encore apprécier la...
06/02/2015 - Contrôle des salariés et moyens de preuve
Pas besoin de prévenir les salariés en cas de surveillance interne, pendant le temps de travail et sur le lieu de travail sans porter atteinte à la...
06/02/2015 - Salariés protégés
Le salarié protégé partant volontairement à la retraite dans un contexte de harcèlement moral peut obtenir la requalification de la rupture en...
06/02/2015 - Elections professionnelles et relations collectives
La décision d’un salarié de ne pas figurer sur la liste de candidats d’un syndicat s’impose à ce dernier qui doit retirer le...
06/02/2015 - Durée du travail
Les conventions individuelles de forfait conclues en application de l’article 8.4.2 de la convention collective nationale du notariat sont...
06/02/2015 - Licenciement économique
Critères d’ordre des licenciements : pour la cour administrative d’appel de Versailles, en cas de licenciement avec PSE,...
06/02/2015 - Licenciement pour cause personnelle
Le salarié soutenant que le pli reçu ne contenait pas sa lettre de licenciement doit le prouver devant le juge. (Cass soc. 5 novembre 2014 n°...
05/02/2015 - Faute grave du dirigeant
Le défaut de performance ne constitue pas à lui seul une faute grave du dirigeant. Il en va différemment si les mauvais résultats s'accompagnent d'un...
05/02/2015 - Prime de partage des bénéfices au profit des salariés (Loi 2014-1554 du 22/12/2014)
A compter du 1er janvier 2015, les sociétés employant au moins 50 salariés n'auront …
05/02/2015 - Les allégements apportés aux règles de création et de fonctionnement des Sociétés (Loi 2014-1545 du 20/12/2014)
Enregistrement des statuts : la loi nouvelle supprime à compter du 1er juillet 2015 l'obligation faite aux fondateurs d'une société…
05/02/2015 - De nouvelles mesures de simplification et de sécurisation en droit des sociétés (Ord. 2014-863 du 31/07/2014)
L’interdiction pour une EURL d’avoir pour associé unique une autre EURL (C. com. art. L 223-5) est supprimée…
05/02/2015 - Nouveautés issues de la Loi 2014-856 du 31/07/2014 dite « loi Hamon » et Décret 2014-1254 du 28/10/2014)
Les dispositions de l'article 18 de la loi prévoient que les salariés de sociétés commerciales de moins de 250 salariés devront…
Accueil ] Le Cabinet ] Entreprises ] Particuliers ] Formations ] Honoraires ] Nos succès ] Actualités ] Contact ]

Accueil ]
LMC Partenaires
6 rue Jean-Pierre Timbaud
Immeuble Le Campus
78180 Montigny le Bretonneux
FRANCE
telephone formation IT+33 (0)1 30 21 18 92
contacter formateur par mailmail@lmcpartenaires.fr