COVID 19 : Quelles solutions pour le locataire d’un bail commercial ?

La loi du 14 novembre 2020 et l'Etat d'urgence

Vendredi 12 février 2021

Au début du second rebond de l’épidémie, un décret en date du 14 octobre 2020 a de nouveau déclaré l’Etat d’urgence pour un mois, comme cela avait été le cas en mars 2020. C’est dans ce contexte que la loi du 14 novembre 2020 a été votée. Elle s’inspire fortement des mesures précédemment prévues par l’ordonnance du 25 mars 2020. Par ailleurs, elle proroge l’état d’urgence sanitaire de trois mois à savoir jusqu’au 16 février 2021.

L’article 14 de cette loi, dont l’application est rétroactive au 17 octobre 2020, met en place diverses mesures pour soutenir les entreprises fermées administrativement ou dont l’activité a considérablement été réduite du fait de la crise sanitaire.

Tout d’abord, les mesures sont applicables aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative.

Un décret du 30 décembre 2020 précise les conditions d’éligibilité de ces mesures. Les entreprises peuvent en bénéficier dès lors que :

  • Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
  • Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
  • Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente.

Ensuite concernant, les mesures relatives aux impayés de loyers et charges locatives, la loi prévoit que jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la reprise de l’activité, le locataire ne peut encourir : 

  • d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière,
  • ou toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette période, les sûretés garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Précisons qu’il s’agit de dispositions d’ordre public autrement dit toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Le texte précise enfin :

  • que les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois susmentionné,
  • que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la même date.

Concernant les mesures relatives aux factures d’eau, d’électricité et de gaz, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la reprise de l’activité, ne peuvent procéder à la suspension, à l’interruption ou à la réduction (y compris par résiliation de contrat) de la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau auxdites personnes pour non-paiement par ces dernières de leurs factures :

  • les fournisseurs d’électricité, 
  • les fournisseurs de gaz,
  • les fournisseurs et services distribuant l’eau potable pour le compte des communes compétentes.

Il est par ailleurs précisé qu’au cours de la même période, les fournisseurs d’électricité ne peuvent procéder à une réduction de la puissance distribuée aux personnes concernées.

Enfin, ces fournisseurs sont tenus, à la demande des bénéficiaires des mesures, de leur accorder le report des échéances de paiement des factures exigibles entre le 17 octobre 2020 et l’expiration du délai de deux mois susmentionné, et non encore acquittées.

Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées. Le paiement des échéances reportées est alors réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

Cependant, la jurisprudence récente fait preuve d’une certaine sévérité à l’égard du locataire qui ne paye pas son loyer. En effet, les juges considèrent qu’en matière d’obligation de somme d’argent, ni la force majeure, ni l’exception d’inexécution ne peuvent être invoquées pour s’exonérer du paiement de son loyer.

De même, le locataire ne peut pas se fonder sur le défaut de délivrance du bien loué car la règlementation relative à la crise sanitaire est indépendante de la volonté du bailleur.

En revanche, le juge va examiner si le contrat de bail a été exécuté de bonne foi par les deux parties, ce qui suppose, qu’en période de confinement, le bailleur propose des aménagements et/ou que le locataire lui fasse part de ses difficultés. En d’autres termes, il est préférable de privilégier d’abord la voie amiable qui sera un atout en votre faveur lors d’un éventuel litige.

En bref !

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