Par un arrêt rendu le 26 janvier 2017 (Civ. 3ème, 26 janvier 2017, n°15-27.580), la Cour de cassation est venue affirmer sa position selon laquelle le bail d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas soumis à la réglementation issue du droit de la consommation. Retour sur un arrêt dont la portée ne peut qu’être approuvée.
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La coexistence d’un bailleur personne morale et d’un locataire personne physique
Un bailleur personne morale, propriétaire d’un logement social, avait assigné ses locataires en paiement au titre de frais de réparations locatives et d’arriérés de loyer.
Le bailleur avait assigné plus de deux ans après la connaissance des faits lui permettant d’agir. Il s’était vu opposer par le Tribunal d’instance de Montargis la prescription de son action. Au soutien de son jugement, le Tribunal exposait que le bailleur était un professionnel de la location immobilière sociale, et que la location d’un logement constituait une fourniture de service, s’agissant de la mise à disposition d’un local en contrepartie d’un loyer au profit du locataire.
De ce fait, l’article L137-2 ancien du Code de la consommation trouvait à s’appliquer et l’action était prescrite.
Pour rappel, le Code de la consommation prévoit un délai de prescription de deux ans (article L137-2 ancien du Code de la consommation, nouvellement L218-2).
La loi du 6 juillet 1989 prévoit quant à elle en son article 7-1 un délai de prescription plus long, à savoir :
« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. »
La Cour de cassation saisie du différend devait répondre à la question de savoir si le droit de la consommation, plus favorable au locataire dans cette espèce, trouvait à s’appliquer dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
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L’exclusion du droit de la consommation des rapports entre le bailleur et le locataire
Dans un attendu très clair, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation énonce que :
« le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés ».
En refusant d’appliquer le délai de prescription résultant de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le Tribunal d’instance de Montargis s’est fait censurer.
Le délai de prescription dans les rapports entre le bailleur et son locataire était par conséquent de trois ans et non de deux années.
L’exclusion explicite de l’application du droit de la consommation aux rapports locatifs s’étend à l’ensemble des dispositions protectrices du consommateur figurant au sein du Code de la consommation.
Pour autant, dans un autre arrêt rendu récemment, le 12 janvier 2017, la Cour de cassation avait examiné les clauses d’un bail d’habitation au regard de la réglementation relative aux clauses abusives (Civ. 3ème, 12 janvier 2017, n°16-10.324).
Il s’agirait d’une application résiduelle du droit de la consommation aux rapports locatifs, plus acceptable au regard du champ d’application extrêmement large de la réglementation relative aux clauses abusives.