La fin de l’année à vue arriver une nouvelle couche pour le mille-feuille normatif qu’est devenue la loi ALUR.
Pour rappel la loi ALUR pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové n°2014-366 du 24 mars 2014 n’a cessé de se voir adjoindre des décrets d’application et autres arrêtés.
Cette loi, qui a modifié en consistance la loi du 6 juillet 1989 portant sur les baux de locaux à usage d’habitation, avait créé un dispositif de déclaration et d’autorisation préalable à la mise en location. L’objectif annoncé était de lutter contre l’habitat indigne et les « marchands de sommeil ».
Ce dispositif vient d’être complété par le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 qui en a précisé les modalités d’application, par l’intermédiaire des nouveaux articles R634-1 à R634-4 et R635-1 à R635-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’applique aux locaux à usage d’habitation, loués vides ou meublés. Ne sont pas concernés : la reconduction, le renouvellement ou l’avenant au bail. Chaque nouvelle mise en location devra être suivie ou précédée, selon le cas, de la déclaration ou de la demande d’autorisation préalable.
Ce dispositif était déjà partiellement à l’essai dans certaines communes volontaires depuis la loi portant l’engagement national pour le logement (n°2006-872 du 13 juillet 2006).
Il apparaît important de mieux comprendre la teneur de ces nouvelles dispositions qui ont soulevé un véritable tollé des professionnels de l’immobilier. Ces derniers rejettent en masse ces dispositions, les qualifiant de « permis de louer », qui auraient été adoptées sans concertation préalable des principaux acteurs en la matière. D’après la FNAIM, les agents immobiliers seraient déjà tenus de vérifier la salubrité des logements proposés à la location.
Permis de louer : un système à deux étages
Les articles L634-1 à L635-11 du Code de la construction et de l’habitation permettent aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes de délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location ou d’autorisation préalable.
Les obligations des futurs bailleurs découleront par conséquent de décisions locales, les demandes d’autorisation préalable devant en principe être mises en place dans des secteurs géographiques où l’insalubrité est symptomatique. Les délibérations de l’EPCI ou de la commune pourront indiquer les logements concernés par le dispositif. Elles mentionneront également la date d’entrée en vigueur du système de contrôle.
Sous couvert de permis de louer, il convient dès lors de bien distinguer les deux mécanismes mis en œuvre par la loi :
- La déclaration de mise en location : mécanisme plus souple, qui peut être réalisé dans les quinze jours de la mise en location du bien ;
- La demande d’autorisation préalable de mise en location : mesure beaucoup plus contraignante, qui doit intervenir avant tout contrat de bail ;
Permis de louer : le mode d’emploi
Le désormais candidat bailleur devra adresser sa déclaration et sa demande d’autorisation préalable au président de l’EPCI ou au maire.
Tant la déclaration de mise en location que la demande préalable d’autorisation devront comporter l’identité du bailleur, voire de son mandataire, ainsi que la localisation, la désignation et la consistance du logement ainsi que de l’immeuble dans lequel il est situé le cas échéant.
La déclaration de mise en location et la demande d’autorisation préalable devront comporter en annexe le dossier de diagnostic technique, préalable indispensable à toute mise en location.
La déclaration de mise en location doit en plus indiquer la date de conclusion du contrat de bail.
Une fois la déclaration ou la demande d’autorisation déposée, les circuits de traitement diffèrent.
La déclaration de mise en location
À compter du dépôt de la déclaration par le bailleur, les services compétents auront une semaine pour adresser un récépissé de la déclaration ou un accusé de réception sollicitant des informations manquantes si la déclaration est estimée incomplète.
Cet accusé de réception fixera les délais impartis au bailleur pour répondre. À défaut de réactivité, le bailleur devra alors déposer une nouvelle déclaration.
La demande d’autorisation préalable de mise en location
Le silence du président de l’EPCI ou du maire dans le mois suivant le dépôt de la demande vaut une acceptation.
Le refus pourra être opposé en cas d’atteinte à la sécurité des locataires et à la salubrité publique. Il sera également possible de délivrer une autorisation préalable soumise à certaines conditions. Le refus devra être motivé et préciser les travaux que le bailleur devra entreprendre pour pouvoir mettre en location son bien.
À compter de la délivrance de l’autorisation, le propriétaire aura deux ans pour mettre son bien en location.
Portée et sanctions
Le défaut de dépôt d’une déclaration de mise en location ou de demande d’autorisation préalable de mise en location n’a aucune incidence sur le bail conclu.
Pour autant, si le préfet est informé qu’un bailleur a mis en location son bien sans respecter son obligation de déclaration, il pourra l’inviter à lui présenter ses observations dans un délai d’un mois. Concrètement, le bailleur négligeant aura un mois pour déposer une déclaration conforme. Sa réponse au préfet devra comprendre le récépissé de sa déclaration.
Le processus est le même à défaut de demande d’autorisation préalable.
Le défaut de dépôt d’une déclaration ou d’une demande d’autorisation préalable, voire la mise en location du bien malgré le refus des organes compétents est susceptible d’une amende allant de 5.000,00 euros jusqu’à 15.000,00 euros.
Il convient enfin d’alerter sur la réelle portée d’une autorisation de mise en location. Cette dernière ne pourra être opposée pour faire valoir que le logement est salubre face aux services compétents en la matière. Permis de louer ne signifie pas laissez-passer.