La loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique réforme plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux. Mensualisation du loyer, encadrement des garanties locatives, restitution du dépôt de garantie, clauses d’indexation et délais de paiement : tour d’horizon des principales mesures.
- Le droit de préférence du locataire est désormais mieux défini
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal, le locataire bénéficie, dans les conditions prévues par le Code de commerce, d’un droit de préférence lui permettant de se porter acquéreur du local.
La réforme vient préciser la notion de « local commercial ou artisanal », qui n’était jusqu’alors pas précisément définie par le texte et avait donné lieu à des hésitations et divergences jurisprudentielles.
Sont désormais notamment visés les locaux destinés :
– à une activité de commerce de détail ou de gros ;
– à des prestations de service à caractère commercial ;
– aux réserves et emplacements attenants affectés à ces activités ;
– à certaines activités professionnelles indépendantes de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services.
Sont en revanche exclus les locaux exclusivement affectés à un usage de bureau ou d’entrepôt.
Ces dispositions s’appliquent aux ventes intervenant à compter du 27 mai 2026 quelle que soit la date d’entrée en vigueur du bail.
- Le locataire peut désormais demander la mensualisation du loyer
Jusqu’à présent, le bailleur et le locataire pouvaient librement prévoir dans le contrat de bail la périodicité du paiement du loyer : paiement mensuel, trimestriel ou semestriel, à terme échu ou à échoir.
La loi permet désormais à certains locataires d’exiger, en cours de bail, la mensualisation du loyer qui devient un droit pour ces derniers.
Le dispositif vise les baux portant sur des locaux destinés à l’exercice (i) d’une activité de commerce de détail ou de gros (ii) de prestations de services à caractère commercial ou (iii) d’une activité artisanale.
Pour bénéficier de ce droit, deux conditions doivent être réunies : (i) le locataire doit être à jour du paiement des loyers et charges (donc ne pas avoir d’arriérés), et (ii) les sommes dues ne doivent pas faire l’objet d’une contestation préalable.
Lorsque ces conditions sont réunies, le locataire peut demander au bailleur la mensualisation de son loyer.
La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivant celle du paiement prévue par le bail.
La loi précise par ailleurs que les clauses ou stipulations qui feraient obstacle à l’exercice de ce droit sont réputées non écrites.
Ce dispositif s’applique aux baux en cours au 26 mai 2026.
- Le dépôt de garantie est désormais plafonné pour certains baux
La réforme encadre également le montant du dépôt de garantie et des autres garanties destinées à assurer la bonne exécution du bail.
Pour les baux portant sur les locaux entrant dans le champ du nouveau droit à mensualisation, le dépôt de garantie est plafonné à trois (3) mois de loyer HT.
Ce plafond concerne les engagements et garanties de toute nature que le bailleur peut exiger de son locataire (notamment cautionnement solidaire, caution bancaire, nantissement).
La loi précise également que les sommes correspondant au dépôt de garantie ne portent pas intérêt au profit du locataire.
Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
- Un délai pour la restitution du dépôt de garantie est fixé
La loi encadre désormais la restitution du dépôt de garantie à l’issue du contrat.
Le bailleur doit restituer les sommes versées à ce titre dans un délai de trois (3) mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées.
Pour les autres garanties qui auraient été sollicitées par le bailleur, le délai est fixé à six (6) mois.
Une précision importante mérite toutefois d’être soulignée : contrairement au régime applicable aux baux d’habitation, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.
- Transmission du dépôt de garantie en cas de mutation du local par le bailleur
La loi apporte une clarification particulièrement importante en cas de mutation du local loué.
Le dépôt de garantie est transmis de l’ancien bailleur au nouveau.
Ainsi, lorsque le local est vendu ou transmis à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer au locataire le dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur. Auparavant, cette obligation incombait au bailleur d’origine.
La réforme prévoit également un régime spécifique pour les autres garanties locatives. Ces garanties deviennent caduques et le bailleur cédant doit :
– restituer au locataire les documents relatifs à ces garanties ;
– procéder aux mainlevées nécessaires.
Il dispose pour cela d’un délai de six (6) mois.
Ces dispositions s’appliquent aux opérations intervenant à compter du 26 août 2026.
- Les « clauses tunnel » sont désormais expressément autorisées sous conditions
La réforme apporte également une réponse à une question récurrente en matière d’indexation des loyers commerciaux.
De nombreux baux prévoient une clause d’échelle mobile permettant au loyer d’évoluer en fonction d’un indice.
La jurisprudence avait déjà sanctionné les clauses excluant toute réciprocité de la variation, c’est-à-dire celles qui ne permettaient une évolution du loyer que dans un seul sens.
La loi va désormais plus loin en consacrant la validité d’une telle clause pour les baux de locaux à usage commercial dont le loyer est indexé sur l’ILC, à la condition que les limites soient identiques à la hausse et à la baisse. Il s’agit d’une dérogation à l’article L 112-1 du Code monétaire et financier (Art. L 145-38-1 du Code de commerce).
Autrement dit, un mécanisme d’encadrement de l’indexation peut désormais être prévu contractuellement, mais il doit fonctionner de manière symétrique.
L’article L 145-38-1 du Code de commerce ne vise pas les loyers indexés sur l’ILAT. Cependant, on pourrait raisonnablement penser qu’une clause tunnel indexée sur cet indice devrait pouvoir être considérée comme licite.
Ces dispositions d’appliquent à compter du 28 mai 2026.
- Clause résolutoire : les conditions d’octroi de délais de paiement sont précisées
La réforme modifie les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire en accordant des délais de paiement au locataire.
Le juge peut, dans les conditions prévues par le Code civil, accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire lorsque la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Mais lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non-paiement des loyers, le nouveau texte exige désormais deux conditions :
– le locataire doit être en capacité de régler sa dette locative ;
– il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
Cette précision est particulièrement importante dans le contentieux des baux commerciaux. Elle signifie que la situation financière du locataire et son comportement dans le règlement du loyer courant deviennent des éléments déterminants dans l’appréciation de la demande de délais.
Ces dispositions s’appliquent aux demandes de suspension introduites à compter du 28 mai 2026.